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Avocat en droit immobilier et droit locatif à Meaux
Loyers impayés, congé, expulsion, bail commercial, logement squatté, litiges de construction, vente immobilière qui tourne mal : Maître Morgane Lambret, avocate en droit immobilier à Meaux, conseille et représente propriétaires, locataires, acquéreurs et maîtres d’ouvrage.
Votre situation
Vous êtes propriétaire, ou locataire
Vous êtes propriétaire
Bailleur d’un logement ou d’un local commercial
Le cabinet intervient pour recouvrer les loyers et les charges, mettre en œuvre la clause résolutoire, obtenir l’expulsion d’un occupant ou régler un litige de fin de bail.
- Loyers et charges impayés
- Commandement de payer, résiliation du bail, expulsion
- Logement squatté
- Renouvellement et révision du bail commercial
Vous êtes locataire
Locataire d’un logement ou d’un commerce
Le locataire a lui aussi des droits : un logement décent, la restitution du dépôt de garantie, des délais devant le juge, la contestation d’un congé ou de charges injustifiées.
- Logement indécent ou insalubre
- Dépôt de garantie non restitué
- Délais de paiement, contestation d’une procédure
- Congé, indemnité d’éviction
Loyers impayés
De la clause résolutoire à l’expulsion
Pour un bail d’habitation, chaque étape obéit à des délais précis, issus de la loi du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution.
01
Le commandement de payer
Le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette.
02
L’assignation
À défaut de paiement, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.
03
Le jugement
Le juge constate la résiliation du bail ou accorde des délais de paiement au locataire qui a repris le versement du loyer. Il statue sur l’arriéré et l’indemnité d’occupation.
04
L’expulsion
Le commandement de quitter les lieux ouvre en principe un délai de deux mois. Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 ; Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-1 et L. 412-6.
Bail commercial
Le bail commercial, un statut protecteur
Le bail commercial est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Conclu pour neuf ans au moins, il donne au locataire un droit au renouvellement ; le bailleur qui refuse de renouveler doit en principe verser une indemnité d’éviction.
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Les litiges portent souvent sur le loyer : révision triennale, fixation du loyer du bail renouvelé, charges et travaux refacturés. Lorsque le loyer n’est pas payé, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux (Code de commerce, article L. 145-41).
Maître Lambret accompagne bailleurs et locataires commerçants : rédaction et lecture du bail, congé, demande de renouvellement, procédure en cas d’impayés et négociation d’un départ.
Congé
Le congé d’un bail commercial se donne au moins six mois à l’avance, par acte de commissaire de justice ou, dans certains cas, par lettre recommandée.
Autres litiges
Squat, insalubrité, copropriété
Logement squatté
Face à un logement squatté, il faut réagir très vite. Depuis la loi du 27 juillet 2023, la procédure devant le préfet vaut pour tout logement, même vide : après une plainte et le constat de l’occupation illicite, le propriétaire demande au préfet de mettre en demeure les occupants de partir, et le préfet doit se prononcer dans les 48 heures (loi du 5 mars 2007, article 38). À défaut, la voie judiciaire permet d’obtenir l’expulsion. La procédure en détail
Logement indécent ou insalubre
Le bailleur doit délivrer un logement décent. Le locataire peut demander au juge d’ordonner des travaux ou de réduire le loyer ; en cas d’arrêté d’insalubrité, le loyer cesse en principe d’être dû.
Charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires peut agir contre le copropriétaire défaillant : après une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours, les provisions suivantes deviennent exigibles (loi du 10 juillet 1965, article 19-2).
Construction
Les litiges de construction
Maison individuelle, extension, rénovation ou achat sur plan : le cabinet assiste les maîtres d’ouvrage comme les entreprises, de la réception des travaux au procès.
Retard de livraison
Le contrat fixe une date de livraison. En cas de retard, des indemnités peuvent être demandées au constructeur.
Malfaçons
Après la réception des travaux, plusieurs garanties couvrent les désordres : un an pour la garantie de parfait achèvement, deux ans pour la garantie de bon fonctionnement, dix ans pour la garantie décennale.
Abandon de chantier
Mise en demeure, constat, résiliation du marché, achèvement par une autre entreprise : chaque étape se prépare pour pouvoir réclamer le surcoût.
La réception des travaux, avec ou sans réserves, fait courir les garanties : les réserves doivent y être notées précisément.
Vente immobilière
Quand la vente ne se passe pas comme prévu
Refus de réitérer la vente
Lorsque le vendeur ou l’acquéreur refuse de signer l’acte authentique alors que les conditions du compromis sont réunies, l’autre partie peut demander au juge de constater la vente ou réclamer la clause pénale et des dommages-intérêts.
Conditions suspensives
Si le prêt n’est pas obtenu dans le délai prévu, la condition suspensive de prêt permet à l’acquéreur de récupérer son dépôt de garantie, à condition d’avoir sollicité un prêt conforme au compromis (Code de la consommation, articles L. 313-40 et L. 313-41).
Annulation de la vente
Une vente peut être annulée pour dol lorsque le vendeur a dissimulé une information déterminante, ou pour erreur sur les qualités essentielles du bien (Code civil, articles 1132 et 1137). Le délai pour agir est de cinq ans à compter de la découverte.
Vices cachés
Infiltrations, charpente attaquée, installation non conforme découvertes après l’achat : l’action en garantie des vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la découverte. Vices cachés
Questions fréquentes
Immobilier : vos questions
Quand faire appel à un avocat en droit immobilier à Meaux ?
Dès le premier impayé ou le premier désaccord sérieux : la rédaction du commandement, le respect des délais et le choix du juge conditionnent la suite. Le locataire a intérêt à consulter dès réception d’un commandement de payer ou d’une assignation.
Combien de temps le bailleur a-t-il pour restituer le dépôt de garantie ?
Un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire. Un retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard (loi du 6 juillet 1989, article 22).
Un locataire peut-il obtenir des délais pour payer sa dette locative ?
Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette, s’il a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Peut-on expulser un locataire en hiver ?
La trêve hivernale interdit d’exécuter une expulsion du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions, notamment en cas de relogement assuré ou pour des occupants entrés par voie de fait. La procédure judiciaire peut en revanche se poursuivre pendant cette période.
Combien de temps dure la garantie décennale ?
Dix ans à compter de la réception des travaux. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et engage tous les constructeurs liés au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (Code civil, articles 1792 et 1792-4-1).
Le vendeur peut-il refuser de signer l’acte de vente après le compromis ?
Le compromis vaut en principe vente dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix. Si les conditions suspensives sont réalisées, le vendeur qui refuse de signer peut être contraint par le juge, qui constate la vente, et devoir des dommages-intérêts.
Qui est compétent pour un litige de bail commercial ?
Le tribunal judiciaire, en principe. Les demandes relatives à la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé relèvent du juge des loyers commerciaux, au sein de ce tribunal.
Autres domaines
Le cabinet intervient aussi en
Recouvrement et exécution
Créances impayées, injonction de payer, saisies : obtenir un titre et le faire exécuter, ou contester une saisie.
Vices cachés
Véhicule ou bien immobilier : agir contre le vendeur après la découverte d’un défaut caché.
Droit de la consommation
Crédit à la consommation, surendettement, litiges de vente, mises en demeure.
Droit de la famille
Divorce, séparation, résidence des enfants, pension alimentaire, filiation et adoption.
Prendre rendez-vous
Parlons de votre dossier
Le cabinet reçoit à Meaux, au 6 rue Aristide Briand, le lundi, le mardi et le jeudi de 9 h à 18 h, le vendredi de 9 h à 17 h, sur rendez-vous. Le premier rendez-vous, d’une heure, est offert si vous confiez ensuite votre dossier au cabinet.